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置业投资写字楼:投资写字楼的少数派报告
来源:  作者:本站
夏日酷热的天气还是未能令写字楼市场升温。

  与住宅这匹脱缰的野马相比,写字楼的不温不火引起了业内关注。据第一太平戴维斯统计,从2001年至2006年,住宅的均价涨幅为80%,而写字楼仅为30%。在同一区域内,写字楼价格低于周边住宅项目的情况比比皆是。广大房产投资者所垂青的,仍然不会是写字楼。

  “一般的投资者对写字楼市场不了解,缺乏取向性。”戴德梁行写字楼部高级经理张大明表示,投资者不愿意接触不熟悉的投资品,投资实力的差异也决定了写字楼的投资者只能是少数。“写字楼交易面积一般不低于200平方米,这样的总价动辄几百万,相对而言,住宅的投资门槛低很多。”

  投资回报率则是决定投资取向的关键因素。写字楼租赁的优质对象——大型公司所需求的面积一般在500平方米以上,寻找企业租赁比个人租住的难度显然要大得多。新中关摩尔首席运营官王海却认为,恰恰是企业这样行事严谨、更讲诚信的出租对象,才更能保障投资者的租金利益。

  “面临这样的情况,小业主惟有合作经营,才有机会争取更好的客户资源,而这也正是容易产生纠纷的敏感地带。”高力国际杨清表示。实际上,在新中关的两座写字楼中,尽管有一栋打散出售,但是成交的大多数都是整层购置的公司型客户,个人投资者所占比例甚微。

  规划供应导致租售高压

  “价格由供需关系决定。”业内人士普遍表示,在现实的市场环境下,供应与需求往往是不对等的。“中关村就是一个典型的例子。雨后春笋般的大量写字楼供应属于政府行为,而这直接导致了该区域内写字楼售价与租金的双重压力。”

  “在没有充分考虑有效需求的情况下,写字楼开发商面临同区域同质竞争的压力,他们不得不从控制成本、回收资金的角度采取适宜的销售方式。”高力国际专业咨询部高级经理杨清表示,在2003、2004年,规划下为数不少的中关村、CBD的写字楼项目采取了散售的方式。

  “在CBD,政府推动也是非常重要的因素。”杨清进一步解释,为了不让CBD在下班时段后变成一个“空城”,政府进行了商业、住宅等综合性的规划设计。第一太平戴维斯商业楼宇部助理董事和平透露,在CBD的规划中,50%为写字楼,其余住宅与商业各占一半。

  “1996年以前,写字楼售价昂贵。”从事了十几年写字楼运营工作的财源国际中心营销副总经理奚力源将写字楼售价涨幅缓慢的原因归咎于1996年的金融危机,最终导致售价及租金的长期低迷。与住宅的刚性需求相比,写字楼的需求弹性颇大,因为“企业在遭遇财政危机时通常会采取改租约的方式在办公场所方面节约成本”。
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