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写字楼价值低估带来的投资机会
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写字楼价格应是住宅的三倍 北京地产市场一个不正常的现象是:住宅的价格往往高于同区域写字楼的价格,中关村也是如此。中关村e世界财富中心作为区域位置最好、配套最完善、档次最高的地标性5A写字楼,售价仅仅15000元/平方米,与此同时,新推出的公寓立方庭均价则达到了23000元/平方米。

中原地产写字楼部副总经理蔡慧健称:“正常情况下,商业写字楼一定比住宅价格高,香港或者一些国外的房地产市场,住宅每平方米卖一万元,写字楼的价格差不多可以到3万,这个比例是比较正常的。”

写字楼价值将回归本位 写字楼的价格为什么应该高于住宅?首先,写字楼占有的是城市最好的地段;其次,写字楼的开发成本远远高于住宅;第三,写字楼有商业运营的价值,有着增值的功能,绝对要比单纯的住宅价值高。

那么,现阶段的“倒挂”原因是什么呢?专家分析,一则,价格是由供需关系决定的,住宅市场的需求正在高涨,写字楼的浪潮还没到来;二则,住宅市场吸引了诸多炒家,而写字楼则很少短期投资行为。

专家认为,在写字楼集中放量结束后,伴随经济的持续发展和国际化的不断推进,写字楼的价值将回到它原有的高度。

价值低估带来的投资机会

写字楼价值目前被低估为投资型买家提供了千载难逢的机会。在中关村,买最好的写字楼(如中关村e世界财富中心),价格与中高档公寓(如天作万瑞国际公寓、艾瑟瑞国际公寓)差不多,它们的投资价值有多大的差别呢?

根据中原物业的数据分析,目前中关村高端房产如二手公寓的两居月租金为5100-8150元,而写字楼月租价为17~18美元每平方米。同样投资500平方米的物业,如果买两居室的公寓,大约可买4套,每套月租金按8000元算,每个月共获利32000元;而如果买500平米的写字楼,按每月每平方米17美元的租金均价计算,则可获得8500美元,合68000多元人民币。

数字背后的升值空间

据戴德梁行市场专业人士介绍,对于中小投资者来说,投资的第一步:在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率有两个简单的公式,第一个公式是:投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看,高租金、低售价是投资的最佳方案。另一个根据国际专业理财公司的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款,则表明该投资项目尚具升值空间。对于中关村e世界财富中心这个项目,通过几个公式计算它投资是否合算。
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