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房地产交易量严重下滑陷“有价无市”僵局
来源:  作者:本站

  “去年房价飙升透支了未来”

  聂梅生认为,2007年调控难以达到目标,由于去年的房价飙升,尝到了透支未来的苦果。“推高土地价格最开始一轮就是资本市场和土地的联动形成短路,直接推升房价,没有想到上市公司利用股市的飙升,把土地作为资产,装到上市公司中蒸发,就敢于拿地王,地方政府就跟着一起把土地价格往上升。”聂梅生说,去年虽然银行对房地产方面还是缩紧的,但是股市是“放大器”,8月份上市公司的市盈率曾经100倍到200倍,广东省几大房地产上市公司,万科、金地、招商等,去年的市盈率都非常高。到了8月份这几家公司的融资总额是达到了1000多亿元,仅仅一两个月的时间。

  “去年的资本市场非常的火红,但是地方政府的土地收益是预算外的财政收入,这两者之间没有一个调控的措施,土地管理和资本市场的管理完全错位,所以从根本来说,这是我们体制性的问题。土地是有一个预期的价值,这个预期的价值被地方政府和发展商都在分析揣摩。去年预期土地大涨,开发商屯地为王,今年预期不好到处流拍,改为现金为王。要改变这个状况,必须涉及到我国的土地供应制度改革。”她认为招拍挂制度值得反思。

  聂梅生认为,外资也是一个推动器:“造成2008年目前这么一个僵局,几个方面都要为这个事情付出代价:一个是政策制订,一个是开发商,一个是购房者。开发商去年也是非常不理智,大量地购买高价地,大量地推升股值,同时也进来了很多炒房客,尤其是在深圳。这样2007年一场戏,2008年几个方面都要付出代价。”

  “滞销的是原想卖出去的部分”

  在聂梅生看来,比较成功的是今年上半年开始房价上涨同比趋缓,“但是交易量大幅下挫、市场低迷,如果说股市是腰斩或者60%的下挫,楼市也是一样,不体现在价格上,而是体现在交易量上。现在不能只关注楼价了,我认为交易量的下降比房价的同比还在上升更重要的信号就是交易量的急速下挫,这一点是更麻烦的。目前的情况是房地产供需矛盾迅速变化,90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加,目前滞销的恰恰是我们原来非常想卖出去的部分。我觉得以房价为目标的房地产调控已经持续五年,形成了房地产滞涨的僵局。”

  尽管从数字上看房地产投资仍然高,但聂梅生认为,这是因为去年买的地今年还是要开发的,其实7月份土地购置面积、土地开发面积和新开工面积分别比上月下降27.7%、35.7%和35.7%,“土地购置和开发面积环比大幅下降预示房地产未来投资大幅下降,很可能到明年这个投资的增长会到零,现在就开始急剧下挫,”她担心这会引起明年整个投资很大的变化,“从销售面积来看更是两位数的下降,甚至是两位数以上的下降,整个市场的交易量急剧的萎缩。”
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