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中国房地产泡沫不逊美国货币政策要继续紧缩
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  家庭月供收入比居高不下

  哈继铭在报告中认为,美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后,美联储为抵御经济衰退而大幅降息,宽松的利率条件刺激了房市泡沫,而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀,最终泡沫破灭造成金融危机。

  哈继铭表示,中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析,2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元,而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%,房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%;即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言,2008年的平均家庭月收入也只有9311元,这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%,房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见,房地产的泡沫化程度相当高。

  房地产业下滑系银行惜贷主因

  美国的房产泡沫破灭留给中国怎样的警示?对此,兴业银行资金营运中心的鲁政委指出,从整个宏观经济发展来看,中国现在面临的最大风险就是两个——一个是外部经济局势,即眼下金融市场的混乱以及全球经济下滑;而另一个风险就是国内房地产业。他认为政府应该审慎评估房地产市场,采取积极措施,保持房地产市场的稳定健康发展。

  鲁政委认为,目前比较流行的观点是从房地产看消费,再从消费看其对经济的影响,但正确的视角应该是从房地产看金融机构的资产负债表,一旦资产负债表恶化,那么企业融资条件恶化,相比消费而言,对经济的打击要大得多,即便消费不走弱,实体经济也照样会恶化。

  谈到国内房地产市场的萎靡,鲁政委担心地指出,“假如房地产普遍下滑10%左右,银行的坏账率会显著上升,资产负债表的恶化会让银行出现极端严重的惜贷情绪,这可能危及到实体经济。”

  房贷测试不一定准确反映风险

  目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险,并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计,普遍认为房价下跌15%并不会对银行带来风险。

  对此,某国内银行房贷部门相关人士对记者表示,15%只是一种简单化的估计,即假定房地产价格的评估没有出现误判,但是有的时候这种误判的确是存在的,比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候,金融机构为了争夺银行贷款,就会出现很多问题。据记者了解,这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露,去年买房时,房屋中介就为他出点子,首付不足可以把房价抬高,100万写成300万,如此一来其他都可以从银行贷款。
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